Bagaimana Menjana Pendapatan Pasif melalui Hartanah di Malaysia?

Wang yang bekerja untuk anda.

Itulah matlamatnya, bukan?

Sumber pendapatan kedua yang boleh dipegang mengubah segalanya. Bina kekayaan. Simpan untuk persaraan. Rancang percutian keluarga.

Tapi apa yang terlintas di fikiran apabila kita berbicara tentang cara menjana pendapatan kedua?

Kerja lebih masa? Mulakan kerja sampingan? Buka perniagaan lain? Ambil lebih banyak syif? Tapi mari kita jujur — bersengkang mata 24/7 bukanlah sesuatu yang boleh dikekalkan lama. Kebanyakan orang tidak mempunyai masa mahupun tenaga untuk itu.

Nasib baik, ada cara yang lebih bijak untuk menjana pendapatan tambahan. Namanya "pendapatan pasif."

Apakah itu pendapatan pasif?

Bayangkan anda sedang bersantai di rumah pada petang yang tenang, tiba-tiba muncul notifikasi daripada bank: "RM200 dikreditkan ke akaun anda" — tanpa anda perlu mengangkat jari sedikit pun. Itulah pada dasarnya apa yang dimaksudkan dengan pendapatan pasif.

Bagaimana pendapatan pasif berfungsi?

Pendapatan pasif adalah wang yang anda jana tanpa perlu bekerja secara aktif untuknya setiap hari. Berbeza dengan menukar masa untuk wang seperti dalam pekerjaan biasa, pendapatan pasif membolehkan anda menjana wang semasa tidur, melancong atau menghabiskan masa bersama orang tersayang.

Mengapa pendapatan pasif penting? Pendapatan pasif boleh menawarkan anda kebebasan dan kestabilan kewangan. Ia umpama pelan sandaran untuk perbelanjaan tidak dijangka atau kehilangan pekerjaan. Lebih penting lagi, ia menyumbang kepada kekayaan jangka panjang anda dengan membolehkan anda melabur semula pendapatan, mewujudkan kesan bola salji dari masa ke masa.

Pendapatan jenis ini masuk secara berkala — bulanan, suku tahunan atau bahkan tahunan — bergantung pada sifat pelaburan atau sumber pendapatan tersebut.

Terdapat pelbagai cara untuk menjana pendapatan pasif. Antara contohnya ialah dividen daripada saham patuh Shariah yang tersenarai di Bursa Malaysia, royalti daripada harta intelek seperti buku atau kandungan media, dan pendapatan sewaan daripada hartanah.

Dalam artikel ini, kami akan mengupas bagaimana hartanah boleh menjadi cara yang baik untuk anda mula menjana pendapatan pasif.

Hartanah sebagai sumber pendapatan pasif

Dalam kalangan pelbagai cara menjana pendapatan pasif, hartanah mempunyai tempat yang istimewa bagi pelabur Malaysia. Hartanah kekal sebagai kelas aset terbesar dalam kekayaan isi rumah Malaysia, dengan pinjaman perumahan sahaja menyumbang lebih 60% daripada jumlah hutang isi rumah. Dan pada 2024, jumlah nilai transaksi hartanah mencecah RM232.3 bilion, rekod tertinggi dalam sedekad. Boleh dikatakan bahawa kebanyakan rakyat Malaysia melihat hartanah sebagai tunggak pembinaan kekayaan jangka panjang.

Jadi, bagaimana anda sebenarnya boleh menjana wang daripada hartanah?

Apabila diurus dengan baik, pendapatan daripada hartanah boleh diperoleh melalui dua cara:

1. Pendapatan sewaan tetap daripada penyewa.
2. Kenaikan nilai hartanah dalam jangka panjang.

Jika anda memilih hartanah yang tepat di kawasan yang baik, anda boleh menikmati aliran sewa yang tetap sambil menyaksikan nilai hartanah itu berkembang dari masa ke masa. Hartanah yang berhampiran stesen MRT atau LRT baharu, hab komersial baru atau infrastruktur yang dipertingkatkan lazimnya mencatatkan peningkatan dalam permintaan sewaan mahupun nilai jualan semula. Purata kasar hasil sewaan nasional berada pada sekitar 5.19%, dengan hartanah di lokasi strategik KL dan Selangor dengan selesa menghasilkan antara 4% hingga 6%.

Pelaburan hartanah aktif vs. pasif: Yang mana lebih sesuai untuk anda?

Dalam pelaburan hartanah, terdapat dua pendekatan utama yang boleh anda pilih: pelaburan hartanah aktif dan pasif. Mari kita bincangkan apa yang setiap satu bermakna bagi anda sebagai pelabur.

Pelaburan hartanah aktif:

Pelaburan aktif melibatkan pendekatan yang lebih langsung dalam mengurus pelaburan serta berurusan dengan hartanah dan penyewa. Tanggungjawab anda bermula dengan menyelidik pasaran dan mendapatkan hartanah yang sesuai. Ini merangkumi usaha wajar yang menyeluruh, rundingan dengan penjual, Perjanjian Jual Beli, yuran guaman dan kerja-kerja dokumentasi. Belum lagi, jika pengubahsuaian diperlukan, anda perlu menyelaras dan membiayai kos tersebut sendiri.

Tapi kerja tidak berhenti selepas anda berjaya mendapatkan hartanah. Sebagai pelabur aktif, anda menguruskan semua operasi harian termasuk pemilihan penyewa. Ini bermakna mencari penyewa yang boleh dipercayai, yang membayar tepat pada masa dan menjaga hartanah anda dengan baik. Anda juga bertanggungjawab menjawab panggilan kecemasan pada pukul 3 pagi tentang paip pecah, tandas tersumbat atau peralatan yang rosak.

Jika hartanah anda adalah unit strata, ada lagi satu lapisan tambahan. Anda perlu mematuhi obligasi Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013), menghadiri mesyuarat Badan Pengurusan Bersama (JMB), memenuhi sumbangan penyelenggaraan dan kumpulan wang sinki serta memastikan pematuhan undang-undang kecil. Selain itu, setiap pemilik hartanah di Malaysia membayar cukai tanah tahunan kepada pejabat tanah negeri dan cukai taksiran kepada majlis tempatan, ditambah dengan insurans kebakaran untuk hartanah tersebut.

Dan apabila sesuatu berlaku dengan penyewa, pilihan anda sangat terhad. Malaysia masih belum mempunyai Akta Penyewaan Kediaman. Rang undang-undang tersebut sedang dirangka sejak 2019, tetapi setakat awal 2025 ia masih dalam peringkat draf. Ini bermakna tiada tribunal khusus untuk pertikaian tuan rumah-penyewa. Jika penyewa enggan membayar sewa atau merosakkan hartanah anda, satu-satunya pilihan anda adalah mahkamah sivil — satu proses yang mahal dan memakan masa.

Secara keseluruhannya, jika anda seorang yang inginkan kawalan penuh ke atas pelaburan, lebih terlibat secara langsung, dan sanggup menanggung semua risiko, anda mungkin lebih sesuai dengan pilihan pelaburan aktif.

Walau bagaimanapun, penting untuk diingat bahawa pilihan ini tidak sesuai untuk semua orang. Ia memerlukan pemahaman mendalam tentang undang-undang hartanah Malaysia, struktur pembiayaan dan pengetahuan khusus mengikut kawasan di seluruh Lembah Klang dan sekitarnya. Ia juga menuntut komitmen masa, modal dan usaha yang besar untuk mengurus hartanah secara aktif — yang boleh menyukarkan anda untuk mengembang dan mempelbagaikan portfolio anda.

Pelaburan hartanah pasif:

Jika anda lebih suka tidak berurusan dengan obligasi harian pengurusan hartanah, pelaburan pasif dalam hartanah mungkin lebih sesuai untuk anda. Pilihan ini membolehkan anda menikmati manfaat pemilikan hartanah sambil mengelakkan sepenuhnya sakit kepala pengurusan hartanah.

Terdapat pelbagai cara untuk melabur secara pasif dalam hartanah. Berikut adalah beberapa contoh:

1. Pengurus hartanah:

Anda memiliki hartanah tetapi melantik profesional untuk mengendalikan operasi harian dan mengurus hartanah bagi pihak anda. Di Malaysia, syarikat pengurusan hartanah lazimnya mengenakan bayaran antara 8% hingga 10% daripada sewa kasar bulanan untuk pengurusan perkhidmatan penuh di KL dan Selangor. Ini adalah susunan biasa bagi tuan rumah yang tidak hadir di lokasi yang mahukan pendapatan sewaan tanpa kesibukan harian — walaupun anda masih menanggung risiko dan tanggungjawab pemilikan hartanah.

2. Amanah Pelaburan Hartanah (REITs):

REITs adalah syarikat yang memiliki dan mengendalikan aset hartanah yang menjana pendapatan seperti pusat membeli-belah, menara pejabat atau taman perindustrian. REITs beroperasi agak seperti amanah saham, di mana syarikat-syarikat ini mengumpulkan wang daripada pelabur untuk membeli dan mengurus hartanah, bukannya saham atau bon.

Di Malaysia, terdapat 20 REITs yang tersenarai di Bursa Malaysia dengan jumlah permodalan pasaran sekitar RM59.3 bilion. Daripada jumlah itu, lima diklasifikasikan sebagai REITs Islam (i-REITs): Axis REIT, Al-'Aqar Healthcare REIT, Al-Salam REIT, AME REIT dan KLCC REIT. i-REITs ini pada masa ini menawarkan hasil pengagihan dalam julat sekitar 4.6% hingga 5.8%.

Walaupun REITs menawarkan halangan masuk yang agak rendah — dengan pembelian minimum hanya satu lot (100 unit) di Bursa Malaysia — kebanyakan REITs konvensional menggunakan pinjaman berasaskan faedah untuk membiayai hartanah mereka. Ini menjadikannya tidak sesuai bagi pelabur Muslim yang mencari peluang pelaburan hartanah patuh Shariah. Malah i-REITs memerlukan penelitian yang teliti, kerana sebahagiannya mungkin menanggung aliran pendapatan tidak patuh yang perlu ditahkirkan atau menggunakan struktur pembiayaan yang wajar diperiksa dengan lebih teliti.

3. Pinjaman kelompok hartanah (real estate crowdfunding):

Model pelaburan ini membolehkan anda mengumpulkan wang bersama pelabur lain untuk membeli hartanah secara kolektif. Platform pinjaman kelompok biasanya meninjau pasaran bagi mencari hartanah yang baik, menganalisis potensi pulangan, dan jika berpuas hati dengan profil pulangan tersebut, mengiklankan hartanah itu di platform untuk pelabur menyertai pelaburan.

Di Malaysia, Suruhanjaya Sekuriti (SC) mengawal selia platform pinjaman kelompok ekuiti (ECF) dan pembiayaan rakan ke rakan (P2P), dengan 13 pengendali ECF berdaftar yang diluluskan pada masa ini. Setelah dana terkumpul, platform tersebut melengkapkan proses pembelian dan mengurus hartanah sepanjang tempoh pelaburan — merangkumi pemerolehan, penyelenggaraan dan hubungan penyewa.

Pulangan pelabur bergantung kepada bahagian pelaburan mereka. Sebagai contoh, jika seseorang melabur 20% daripada jumlah keseluruhan yang dikumpulkan, mereka akan menerima 20% daripada pendapatan sewaan bersih selepas tolak perbelanjaan.

Walau bagaimanapun, kebanyakan platform ECF dan P2P di Malaysia menggunakan pembiayaan konvensional untuk memperoleh hartanah. Ini menimbulkan isu pematuhan Shariah bagi pelabur Muslim, memandangkan hutang yang terlibat mengandungi unsur riba.

Mengapa memilih pelaburan hartanah pasif?

Komitmen masa yang lebih rendah:

Pelaburan pasif menghapuskan bebanan operasi harian. Tidak perlu lagi menghadiri mesyuarat JMB, mengejar kontraktor untuk isu penyelenggaraan strata atau menguruskan hal-hal pentadbiran dengan majlis tempatan anda.

Tiada urusan dengan penyewa:

Tiada lagi panggilan tengah malam tentang paip pecah atau mengejar bayaran sewa yang lewat. Dan tanpa Akta Penyewaan Kediaman yang khusus di Malaysia, pertikaian penyewa pada masa ini berakhir di mahkamah sivil — satu proses yang boleh menjadi mahal dan berlarutan selama berbulan-bulan. Dengan pelaburan pasif, orang lain yang menguruskan semua itu untuk anda.

Halangan masuk yang lebih rendah:

Anda tidak memerlukan ratusan ribu ringgit untuk bayaran pendahuluan. Harga purata rumah di Kuala Lumpur berada pada sekitar RM805,000, sementara Selangor mencatatkan purata sekitar RM553,000. Ini di luar kemampuan ramai orang, terutamanya apabila pendapatan isi rumah median nasional adalah RM7,017 sebulan. Bersama Wahed, anda boleh mula melabur dalam hartanah dengan serendah RM500. Dengan mengumpulkan wang bersama pelabur lain, anda mendapat akses kepada hartanah yang mungkin sebaliknya berada di luar jangkauan anda.

Mudah untuk melabur:

Sudah berlalu zaman apabila pelaburan hartanah bermakna anda perlu menjadi pengurus hartanah separuh masa. Platform hari ini menjadikan pelaburan semudah beberapa klik. Anda boleh menyemak peluang pelaburan, membuat keputusan pelaburan dan memantau prestasi melalui antara muka yang mesra pengguna — semuanya dari telefon anda.

Aliran tunai yang lebih boleh dijangka:

Walaupun tiada pulangan yang dijamin, pelaburan hartanah pasif lazimnya menawarkan pulangan yang lebih boleh dijangka melalui pembayaran dividen yang berkala, membolehkan pelabur menjana aliran pendapatan pasif tanpa perlu terlibat secara langsung.

Kepelbagaian portfolio:

Daripada menumpukan risiko pada satu hartanah, anda boleh menyebarkan risiko dengan melabur jumlah yang lebih kecil merentasi pelbagai hartanah di KL dan Selangor. Ini dapat membantu anda mengurus risiko sambil mengekalkan pendedahan kepada pasaran hartanah.

Apa yang perlu diperhatikan apabila memilih pelaburan hartanah pasif?

Kawalan yang terhad:

Dengan pelaburan pasif, anda menyerahkan kawalan langsung ke atas keputusan pengurusan atau cara hartanah dikendalikan. Walaupun profesional menguruskan aspek-aspek ini, jika anda adalah seseorang yang suka membuat keputusan sendiri, ketiadaan kawalan boleh menjadi satu kelemahan.

Potensi pulangan yang lebih rendah:

Memandangkan anda membayar orang lain untuk melakukan kerja tersebut, pulangan anda mungkin lebih rendah berbanding pelaburan aktif. Yuran dibayar kepada pengurus hartanah dan pengendali platform.

Pertimbangan pematuhan Shariah:

Kebanyakan REITs dan platform pinjaman kelompok di Malaysia membiayai hartanah mereka menggunakan pinjaman bank berasaskan faedah, yang menjadikan pelaburan itu tidak dibenarkan bagi pelabur Muslim kerana melibatkan riba. Majlis Penasihat Shariah (SAC) Suruhanjaya Sekuriti menetapkan piawaian penyaringan untuk produk pasaran modal Islam di Malaysia, tetapi memenuhi penanda aras tersebut sahaja tidak menjamin pelaburan yang bebas riba sepenuhnya. Ramai platform masih bergantung pada hutang konvensional di peringkat aset. Untuk itu, anda perlu melakukan kajian tambahan bagi mencari pilihan yang benar-benar patuh Shariah dan mengelakkan pembiayaan hutang sepenuhnya.

Adakah hartanah cara terbaik untuk menjana pendapatan pasif?

Hartanah sering dianggap sebagai pilihan yang baik untuk menjana pendapatan pasif kerana pembayaran sewa bulanan yang tetap.

Selain itu, salah satu kelebihan utama hartanah adalah ia merupakan aset fizikal. Berbeza dengan saham atau mata wang kripto yang tidak boleh anda lihat atau sentuh, hartanah adalah nyata. Anda boleh melawat sebuah rumah, memeriksa keadaannya dan mengenal pasti cara untuk meningkatkan nilainya. Ini secara amnya menjadikannya jenis pelaburan yang lebih mudah difahami dan dilaburkan.

Bukan kebetulan bahawa hartanah adalah kelas aset yang dominan dalam kekayaan isi rumah Malaysia. 78% isi rumah Malaysia memiliki rumah mereka sendiri, dan rakyat Malaysia sudah lama melihat bata dan mortar sebagai jalan paling pasti menuju keselamatan kewangan.

Walau bagaimanapun, tiada satu jenis pelaburan yang "terbaik" secara universal. Setiap satu mempunyai kelebihan dan risikonya yang tersendiri. Yang penting adalah mencari apa yang paling sesuai dengan objektif pelaburan dan profil risiko anda.

Melabur dalam hartanah bersama Wahed:

Jika anda seorang pelabur yang ingin melabur dalam hartanah tetapi mahu mengelakkan:

• Berurusan dengan riba
• Menanggung beban pengurusan hartanah
• Berurusan dengan penyewa
• Mengeluarkan modal yang besar untuk membeli hartanah sepenuhnya

maka Wahed adalah pilihan yang tepat untuk anda!

Di Wahed, kami beriltizam untuk menjadikan pelaburan hartanah patuh Shariah lebih mudah diakses oleh komuniti Muslim di Malaysia. Kami menggunakan kepakaran hartanah kami dan akses eksklusif kepada pasaran hartanah di KL dan Selangor untuk mendapatkan dan menyewakan hartanah yang dipilih dengan teliti.

Kami menanggung beban mengurus hartanah dan dokumentasi, serta berurusan dengan penyewa — supaya anda boleh bersandar dengan tenang dan menyaksikan pelaburan anda berkembang nilainya dari masa ke masa.

Perjalanan anda bersama kami adalah mudah: laburkan dalam hartanah pilihan kami dari serendah RM500 dan terima potensi pendapatan sewaan suku tahunan berkadar dengan bahagian pelaburan anda — tanpa perlu mengangkat jari.

Yang paling penting, kami memastikan semua peluang pelaburan hartanah kami adalah patuh Shariah sepenuhnya. Dengan membeli hartanah terus secara tunai, kami mengelakkan sebarang pembiayaan hutang — menjamin pelaburan anda bebas daripada riba pada setiap peringkat.

Semak peluang pelaburan kami di wahed.com/mme untuk melihat berapa banyak pendapatan pasif yang berpotensi anda jana daripada pelaburan anda.

Mulakan perjalanan pelaburan hartanah anda bersama Wahed hari ini.

Rujukan

1. Suruhanjaya Sekuriti Malaysia, "Sekuriti Patuh Shariah." https://www.sc.com.my/development/icm/shariah-compliant-securities
2. Aliran, "How Malaysia's property wealth stays locked in elite hands," 2025. https://m.aliran.com/thinking-allowed-online/how-malaysias-property-wealth-stays-locked-in-elite-hands
3. The Star, "Housing loans top household debt, reports Finance Ministry," Mac 2024. https://www.thestar.com.my/news/nation/2024/03/20/housing-loans-top-household-debt-reports-finance-ministry
4. Henry Butcher Penang, "Malaysia's property transaction value hits decade-high in 2024," 2025. https://henrybutcherpenang.com.my/malaysias-property-transaction-value-hits-decade-high-in-2024-overhang-situation-improves/
5. Global Property Guide, "Gross rental yields in Malaysia: Kuala Lumpur and 7 other areas," S1 2026. https://www.globalpropertyguide.com/asia/malaysia/rental-yields
6. PropertyGuru, "What is the Strata Management Act 2013." https://www.propertyguru.com.my/property-guides/what-is-strata-management-act-2013-16207
7. iProperty, "Cukai Tanah, Sewa Petak dan Kadar Taksiran di Malaysia." https://www.iproperty.com.my/guides/quit-rent-parcel-rent-assessment-rates-malaysia-30143
8. The Star, "Urgent need for long-awaited residential tenancy law," Mac 2025. https://www.thestar.com.my/news/nation/2025/03/11/urgent-need-for-long-awaited-residential-tenancy-law
9. JMB Malaysia, "Pengurusan Hartanah dan Pengurus di Malaysia." https://jmbmalaysia.org/property-management-manager-malaysia/
10. Suruhanjaya Sekuriti Malaysia, "Senarai REITs." https://www.sc.com.my/api/documentms/download.ashx?id=bf905fdd-b9c5-4a95-bdf3-6c953d7d43c0
11. Bursa Malaysia, "Amanah Pelaburan Hartanah Patuh Shariah." https://www.bursamalaysia.com/trade/our_products_services/islamic_market/bursa_malaysia_i/shariah_compliant_real_estate_investment_trusts
12. The Fifth Person, "Hasil Pengagihan M-REIT," setakat 25 Mac 2026. https://mreit.fifthperson.com/
13. Suruhanjaya Sekuriti Malaysia, "Garis Panduan Pasaran Diiktiraf." https://www.sc.com.my/regulation/guidelines/recognizedmarkets
14. Fintech News Malaysia, "Senarai Platform ECF Berlesen di Malaysia," 2025. https://fintechnews.my/50781/crowdfunding-malaysia/a-list-of-licensed-ecf-platforms-in-malaysia/
15. Global Property Guide, "Analisis Pasaran Hartanah Kediaman Malaysia 2026." https://www.globalpropertyguide.com/asia/malaysia/price-history
16. DOSM, "Laporan Tinjauan Pendapatan Isi Rumah: Malaysia dan Negeri 2024." https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-content/household-income-survey-report--malaysia--states-2024
17. DOSM, "Tinjauan Kemudahan Asas 2024." https://www.dosm.gov.my/portal-main/release-document-log?release_document_id=18121
18. Suruhanjaya Sekuriti Malaysia, "Majlis Penasihat Shariah." https://www.sc.com.my/development/icm/shariah/members-of-the-shariah-advisory-council
19. Wahed, "Tadbir Urus Shariah." https://www.wahed.com/global/shariah

‍