Ini Cara Wahed Real Estate Sebenarnya Berfungsi

Melabur dalam hartanah selalu nampak macam hak eksklusif orang kaya sahaja. Bayaran pendahuluan yang besar. Rundingan dengan bank. Peguam. Ejen. Belum lagi sakit kepala jadi tuan rumah.

Di Wahed, kami telah mengubah perkiraan itu. Anda tidak perlu simpan ratusan ribu ringgit dalam akaun bank. Anda tidak perlu berunding dengan penjual atau kejar penyewa. Kami telah bina satu proses yang teliti, dari hujung ke hujung, supaya anda boleh miliki sebahagian daripada hartanah Malaysia yang sebenar, dapat pendapatan sewa, dan berpotensi untung apabila hartanah itu dijual.

Ini caranya.

Peringkat 1: Mencari Hartanah Yang Betul-Betul Layak

Kami bukan sekadar scroll PropertyGuru.

Pasukan kami menjalankan carian menyeluruh merentasi rangkaian ejen hartanah pakar, lelongan hartanah, dan hubungan pemaju kami. Kebanyakan tawaran tidak pernah sampai ke pasaran awam. Itulah kelebihan memiliki pasukan sumber yang bergerak di lapangan.

Kami cari empat perkara.

Lokasi: Kami fokus pada koridor bandar yang sudah terbukti di kawasan seperti Mont Kiara, Bangsar, dan Damansara dalam Lembah Klang, serta pasaran yang sedang membangun di Pulau Pinang dan Johor Bahru. Kawasan ini telah menunjukkan permintaan sewa yang konsisten dan kenaikan nilai jangka panjang. Hartanah di lokasi yang betul boleh tutup banyak kelemahan lain. Tapi di lokasi yang salah? Tiada yang boleh menyelamatkannya.

Julat harga: Kami sasarkan hartanah dalam lingkungan RM300,000 hingga RM900,000. Ini merangkumi aset berkualiti tanpa risiko ketidakcairan hartanah mewah ultra, dan selaras dengan segmen paling aktif dalam pasaran. Kelompok di bawah RM500,000 mencatatkan jumlah transaksi tertinggi secara nasional.

Hasil sewa: Kami sasarkan hasil sewa bersih melebihi 4.5%. Purata hasil sewa kasar Malaysia merentasi bandar-bandar utama ialah 5.24%, tapi kasar dan bersih adalah dua nombor yang sangat berbeza. Hasil bersih selepas tolak penyelenggaraan, yuran pengurusan, dan kekosongan unit, biasanya 1.5% hingga 2% lebih rendah. Kami cari hartanah yang angkanya masih kukuh selepas tolakan itu, bukan sebelumnya.

Keadaan: Kami utamakan hartanah yang sedia untuk disewa, atau hanya perlukan pengubahsuaian minima. Kos renovasi memakan keuntungan sebelum ia sempat bermula.

Kalau sesebuah hartanah lulus kesemua empat kriteria ini, kami teruskan dengan penilaian kewangan awal: mengesahkan unjuran sewa berbanding data pasaran sebenar, menilai sama ada harga hartanah itu setimpal atau di bawah nilai pasaran, dan menguji angka-angka dalam senario kekosongan. Hanya selepas itu kami sambung ke hadapan.

Peringkat 2: Analisis Mendalam

Hartanah yang disenarai pendek akan melalui model kewangan penuh kami.

Bahagian kuantitatif merangkumi unjuran pendapatan sewa, anggaran kenaikan nilai, dan kos yang dijangka seperti penyelenggaraan, yuran pengurusan, dan sebarang pengubahsuaian awal. Kami bandingkan dengan kadar yang penyewa di kawasan itu sebenarnya bayar, bukan kadar yang tuan rumah harap mereka bayar. Purata sewa kediaman nasional di Malaysia ialah RM1,975 sebulan, meningkat kepada RM3,192 di Kuala Lumpur.

Analisis kualitatif pula menilai saiz dan harga per kaki persegi berbanding hartanah setanding, kedekatan dengan stesen LRT dan MRT (harga sewa di kawasan yang mudah diakses pengangkutan awam dalam Wilayah Tengah secara konsisten mengatasi pasaran lebih luas), kemudahan setempat yang mengekalkan permintaan penyewa seperti universiti, hospital, dan pusat membeli-belah, serta faktor yang memberi isyarat pertumbuhan nilai jangka panjang dan bukan spekulasi jangka pendek.

Kemudian kami lawat setiap hartanah secara fizikal. Pasukan kami memeriksa masalah struktur, menilai kelengkapan dan pemasangan, menyemak situasi penyewa jika hartanah itu sedang diduduki, dan menyemak rekod sewa.

Semua ini dikompilasi, dinilai, dan diberi gred menggunakan buku panduan pelaburan dalaman kami. Kebanyakan hartanah tidak berjaya melepasi tapisan ini. Yang berjaya akan diteruskan ke peringkat seterusnya.

Peringkat 3: Semakan Jawatankuasa Pelaburan

Setiap hartanah yang disenarai pendek akan dibentangkan kepada Jawatankuasa Pelaburan kami, iaitu panel profesional berpengalaman dalam pelaburan hartanah, kewangan, dan pematuhan Syariah.

Jawatankuasa akan menyemak analisis penuh Peringkat 2 dan menjawab tiga soalan: Adakah ini peluang pelaburan yang berdaya maju untuk pelabur kami? Adakah ia memenuhi mandat pelaburan Wahed? Dan adakah ia mematuhi Syariah sepenuhnya?

Soalan ketiga itu tidak boleh ditolak. Setiap hartanah dinilai bukan sahaja dari segi manfaat kewangan, tetapi juga dari segi integriti aliran pendapatannya, struktur pembiayaan, dan pematuhan keseluruhan dengan prinsip kewangan Islam. Kami tidak anggap pematuhan Syariah sebagai kotak yang perlu ditanda. Ia adalah standard kami.

Jika jawatankuasa meluluskan, kami teruskan. Jika tidak, kami kembali ke Peringkat 1.

Peringkat 4: Penilaian Profesional

Kami melantik penilai berlesen yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia (BOVAEAP), beroperasi di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981. Peranan mereka adalah untuk menjalankan penilaian bebas dan tinjauan struktur hartanah tersebut, iaitu pengesahan pihak ketiga yang profesional bahawa aset itu bernilai seperti yang didakwa oleh penjual.

Penilaian ini berfungsi untuk empat tujuan: mengesahkan penilaian kami, mengenal pasti sebarang isu struktur atau undang-undang, mengukuhkan kedudukan rundingan kami dengan penjual, dan membolehkan kami menentukan harga pembelian yang sesuai.

Sebaik sahaja kami mencapai persetujuan dengan penjual, proses Perjanjian Jual Beli (SPA) bermula, dikendalikan oleh peguam yang dilantik kami. Ini adalah pemindahan hak milik hartanah secara sah di sisi undang-undang Malaysia, salah satu langkah paling penting dalam keseluruhan proses ini, dilaksanakan dengan teliti bagi pihak anda.

Peringkat 5: Menyediakan Tawaran untuk Anda

Sebaik SPA ditandatangani, kami menyediakan pelaburan untuk platform Wahed.

Pertama, kami melantik syarikat pengurusan hartanah berpengalaman untuk mengendalikan semua operasi harian: pencarian dan saringan penyewa, kutipan sewa, penyelarasan penyelenggaraan, dan pematuhan peraturan. Pengurusan hartanah yang baik adalah perbezaan operasi antara aset yang memberi pulangan dan aset yang menjadi beban berterusan.

Seterusnya, kami mencipta halaman tawaran komprehensif dalam apl Wahed, merangkumi analisis penuh kami, hasil sewa yang dijangka, unjuran kenaikan nilai, jadual pengagihan, dan semua maklumat material yang ingin diketahui oleh pelabur yang bijak sebelum membuat komitmen.

Akhirnya, kami menstrukturkan pelaburan melalui Kenderaan Tujuan Khas (SPV). SPV adalah entiti undang-undang berasingan yang diwujudkan khusus untuk hartanah ini. Anda dan pelabur lain memegang saham dalam SPV, yang seterusnya memiliki hartanah tersebut. Ia adalah struktur yang bersih dan telus, di mana pemilikan anda adalah nyata, sah dari segi undang-undang, dan jelas ditakrifkan.

Peringkat 6: Giliran Anda

Hartanah itu kini disiarkan dalam apl Wahed.

Beberapa ketukan sahaja. Itulah yang diperlukan untuk anda menjadi pemilik bersama hartanah Malaysia yang sebenar. Tiada lawatan ke bank, tiada temu janji dengan peguam, tiada rundingan dengan penjual.

Satu nota penting: pelaburan hartanah Malaysia di platform kami cenderung untuk memenuhi kuota dengan cepat. Bertindak segera apabila anda melihat peluang yang sesuai dengan matlamat anda.

Peringkat 7: Selepas Hartanah Berjaya Didanai

Sebaik pendanaan penuh dicapai, pemilikan undang-undang berpindah kepada SPV. Pengurus hartanah mengambil alih sepenuhnya.

Dari titik ini, anda duduk berehat. Pengurus memastikan hartanah sentiasa diduduki, mengutip sewa bagi pihak anda, mengendalikan permintaan penyelenggaraan, dan melaporkan prestasi secara berkala. Setiap suku tahun, anda menerima bahagian pendapatan sewa yang berkadar, berdasarkan jumlah pelaburan anda dan prestasi penghunian hartanah.

Bagi pelabur Malaysia yang biasa dengan pembayaran dividen KWSP atau agihan tahunan ASB, pendapatan suku tahunan ini bergerak dalam irama yang serupa. Bezanya, di sini, sebuah aset yang nyata dan patuh Syariah dalam bentuk hartanah sebenar yang menjana pulangan itu.

Peringkat 8: Jalan Keluar

Selepas tempoh pegangan yang ditetapkan, biasanya lima hingga tujuh tahun, kami membawa hartanah itu ke pasaran untuk dijual.

Premisnya mudah. Hartanah kediaman Malaysia telah menunjukkan pertumbuhan harga nominal yang konsisten dari masa ke masa. Indeks Harga Rumah Malaysia mencatatkan pertumbuhan 3.3% pada 2024, dengan kesemua 14 negeri mengalami kenaikan nilai yang positif. Purata harga rumah nasional mencapai RM486,678 pada 2024, dan di Kuala Lumpur, purata harga mencapai RM804,642 menjelang S3 2025. Dengan memegang sepanjang kitaran pelaburan penuh dan memilih aset di koridor bandar yang berpermintaan tinggi, pelabur berada dalam kedudukan yang baik untuk mendapat manfaat daripada kenaikan nilai tersebut.

Apabila hartanah itu dijual, anda menerima bahagian berkadar hasil jualan. Bayaran akhir itu menutup pelaburan anda dalam hartanah tersebut.

Peluang baru terbuka, dan kitaran bermula semula.

Kesimpulannya

Hartanah Malaysia sudah lama menjadi impian golongan kelas menengah, tapi pemilikan telah terkunci di sebalik bayaran pendahuluan enam angka, pinjaman 30 tahun, dan beban tanggungjawab sebagai tuan rumah. Segmen hartanah kediaman menyumbang lebih 60% daripada jumlah transaksi hartanah negara pada S1 2024, mencerminkan betapa dalamnya penglibatan rakyat Malaysia dalam pasaran ini.

Kami telah bina pintu masuk yang berbeza. Satu yang mudah diakses, telus, dan patuh Syariah secara reka bentuk, bukan sebagai tambahan semata-mata.

Ini bukan kewangan Islam sebagai alternatif kepada pelaburan konvensional. Ini sekadar kewangan yang dilakukan dengan betul.

Ingin faham bagaimana hartanah boleh menjadi sebahagian daripada portfolio pelaburan patuh Syariah anda? Baca panduan kami tentang membina kekayaan jangka panjang dengan cara yang halal.

Penafian: Kandungan ini tidak disemak oleh Suruhanjaya Sekuriti Malaysia.

Produk ini ditawarkan di bawah Sandbox Pengawalseliaan (Regulatory Sandbox) Regulatory Sandbox Suruhanjaya Sekuriti Malaysia.Untuk maklumat lanjut mengenai rangka kerja Regulatory Sandbox, sila layari:https://www.sc.com.my/development/digital/regulatory-sandbox

Rujukan

1. NAPIC / Kementerian Kewangan Malaysia — Pasaran Hartanah Capai Rekod Tertinggi Dekad pada 2024
2. Global Property Guide — Hasil Sewa di Malaysia, S3 2024
3. Global Property Guide — Analisis Pasaran Hartanah Kediaman Malaysia 2026
4. IQI Malaysia — Laporan Pasaran Sewa Rumah 2024

‍